两轮400亿,这个行业为何这么火,又有啥变化?

长租平台融资火热

自如B轮融资锤实,此次募集5亿美元,投资机构多为参与了上一轮融资的老股东,如泛大西洋资本,腾讯投资、红杉资本等,A、B两轮融资公司募集近80亿人民币。而此轮募资估值50亿美元,约合人命币346亿,仅仅过来17个月,估值上涨73%。

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自如估值不到1年半的时间增幅如此之大,最为主要的原因在于其飞速增长的租客数据:2012年,自如成立一周年时仅仅只有3万租客,到2015年累计达到40万租客,拥有20万间房;一年之后房源数量超过35万间,累计租客80万人。

而到了2018年A轮融资时这一数据增至120万自如客、50万间房,再到B轮时的超200万租客,11家自如寓。可以说短短7年时间里,自如每年都上一个台阶,客户数量年复合增速超过80%。

面对如此高的成长速度,资本给出高估值在所难免。而在长租公寓领域论吸金能力,目前能与自如进行媲美的就只有蛋壳公寓了。在3月份的C轮融资中,蛋壳获得了蚂蚁金服、老虎环球基金领投的5亿美元投资。

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而在此次融资之前,蛋壳刚以2亿美元全资收购杭州长租公寓运营商爱上租,交易完成后,其管理房间数量接近45万间,覆盖了北京、上海、广州、深圳、杭州等10个一线和新一线城市。2015年1月发展速度同样不输给背靠链家的自如。

而在自如和蛋壳之后,目前融资轮次、规模较多的当属上海的巴乐兔和北京诸葛找房两家,而两者建立时间和蛋壳相差不了几个月。

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目前的巴乐兔已管理运营300万间房源,租客超千万。而诸葛找房更加偏向于技术信息服务方面,成立2年就为超2000万用户提供328个城市的二手房、新房、租房、公寓搜索服务。

3万亿长租市场待开发

而资本之所以如此看好中国的长租公寓品牌的发展,这与目前国内租房市场的巨大发展前景是分不开的。

从我国租房市场的需求结构来看,其中流动人口带来的租房需求占绝对主力,小部分为每年高校毕业生租房需求。

根据国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》显示,2017年中国流动人口2.44亿,流动人口家庭租房的比例为67.3%左右,那么租房人数为1.642亿,每户2.7人,2016年户均年租金(私房)2万元。

据此测算流动人口每年带来的租赁市场规模:2.44亿*67.3% /2.7*2万=1.22万亿。

而2014~2018年5年间全国普通高校毕业生总人数约3832万人,假设高校毕业生一半在就业地落户租房,新增租房人数为0.1916亿。2017应届毕业生实际签约月均工资4014元,应届生租房开支比例为25%。

据此测算流高校毕业生每年带来的租赁市场规模:0.1916亿*4014+0.25 *12=0.23万亿。

这只是当前国内市场的租房规模大概估算,而目前房租比2016年至少上涨了,且未来房租肯定也将越来越贵,同时租房比例也将越来越高。

根据美国成熟的租房市场规律,租房率与房价呈反向相关。即在房价上涨,尤其是快速上涨阶段,人们的购房意愿上升;房价平稳至下降阶段,人愿租房比例上升。而目前在国家强调 “房住不炒”的主基调下,目前国内除了少数城市,全国房价基本保存平稳,部分三四线城市甚至出现下跌情况,因此未来中国的租房率也将继续抬高。

相比于国际发达国家住房拥有率多在50%-65%之间,我国住房拥有率一直保持在90%以上。不说达到美国租房率超过50%,一般成熟市场约有1/3至1/2的人租房,而未来即使是1/4国人未来租房的话,中国未来租房人口也有3.5亿,几乎是目前流动和落户大学生租房人口只喝1.83亿的两倍。因此根据机构预计到2025年,中国租房人口将达到2.5亿,市场规模达到在3万亿左右。

房住不炒,房地产商变身房东

而在国家持续强调“房租不吵”的政策理念下,同时实行租售同权,国内房地产开发商2017、18年纷纷拐头进入长租领域。

多家国内大型地产有早在2017年之前就开始布局长租公寓业务,目前TOP30房企中,有20多家已进军长租公寓市场。

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不同于自如、蛋壳、途家、相寓这种借助互联网高速发展的轻资产、分散式长租公寓,房地产企业进入长租领域基本上采用B2C经营的集中式、分散式相结合模式,即轻、重资产配合,其中自建或者收购的重资产负责盈利,托管、代理运营的部分轻资产负责开拓市场。

而在这些房地产企业下,也发展出众多的长租公寓品牌,如万科的泊寓、如碧桂园的碧家国际社区、金地集团的草莓社区和荣尚荟、龙湖地产的冠寓、旭辉的领寓、招商蛇口的壹公寓。

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而目前对长租公寓计划投入最大的当属碧桂园,目前碧家国际社区在北京、上海,厦门,武汉,广州,深圳,东莞,开业39家门店,并计划到2020年拥有100万套长租公寓,其中自主开发40万套,60万套靠创新模式拓展。

万科泊寓:目前已经运营房间数约23万间,其中集中式长租公寓房源量5万。到2020年投入100亿运营30万间以上房源。

旭辉领寓:目前已经运营房间数为5万间,其中集中式长租公寓房源量1.5万,第一个五年目标是管理规模达到20万间。

龙湖冠寓:目前已经运营房间数超过10万间,其中集中式长租公寓房源量5.4万,2020年打造20万间房源。

而国内房地产企业不需要想自如、蛋壳那样进行股权方面融资,众多的房地产纷纷以公司在建或持有的长租公寓为底层资产发行的资产证券化产品(ABS、CMBS和类 REITs)进行融资,成本低廉又安全,如恒大、万科这样的大房企单只基金规模甚至达到百亿级别,在这样火热的发行之后2018年投资房地产的信托基金余额为2.7万亿元,同比增长17.72%。

结语

相比于借助于资本和互联网呈现爆发式增长的独立公寓品牌,房地产企业的重资产模式虽然发展速度偏慢,但是背靠地产巨头大量的现金流,加上资产证券化的低融资成本,房企旗下的长租公寓平台安全性远高于独立品牌,这从2018年的11家长租“爆雷”的公寓基本属于独立品牌就可看出。可以说,除了头部品牌,独立公寓品牌纷纷消亡或步履维艰,而房企旗下的品牌逐步逆势崛起。

本文链接:http://www.dsb.cn/100962.html 来源:财经世界 作者:邓汇隆 责任编辑:林斯

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