房企资金紧张：楼市 “金九银十” 恐成过去式
1、“金九银十”将成过去式
此前10多年，每年的中秋前后均是房地产市场的传统销售旺季，楼市的“金九银十”由此而来，而今年这一盛况或将难以持续。
在新房价格上， 8月，国内4大一线城市除上海新建商品房均价环比微涨以外，其他三大一线城市的新房均价都有不同程度的下跌，北京更是环比下跌13%。
二手房均价上，一线城市环比跌幅扩大至0.96%，二线城市环比跌0.20%;三四线城市环比上涨0.64%。
可见，目前不管是新房还是二手房，一、二线城市价格都在逐步的回落，而三四线城市整体上涨。
成交面积上，上月 40个典型城市新建商品房成交面积出现“双降”，环比下降9%，同比下降3%。
而在不同等级城市上，北上广深这4个一线城市降幅远超整体，环比下降19%，同比下降16%；
18个二线城市环比下降10%，同比增长6%；18个三四线城市环比下降4%，同比下降17%。
尽管8月是房地产的传统淡季，但是成交价格下滑同时成交面积大幅萎缩，侧面反映了今年的楼市不如往年。这是因为今年政府不断地对房地产调控进行加码，对房地产采取缩紧的金融政策，坚持“房住不炒”定位， 因此国内购房者预期逐渐发生了变化。
消费者在被问到是否在9、10月份购房时，过半购房者认为不急于在“金九银十”期间出手。
老百姓在国家政策风向的引导下，对购房更加的理性，不再像以往那般一股脑的冲进去，新房的成交量自然下滑。甚至近日有消息称江浙地区有不少人士将房地产套现资金投入股市。
而对于房地产企业来说，这可不是个好事情，1至8月，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，增速比前两年明显放缓。
2、银保监严监管，房企资金紧张
更要命的是，作为资金密集型的三高（高周转、高负债、高杠杆）房产行业，近期的国家对于房地产行业的资金来源的严查让不少房企资金面临紧张。
8月初，银保监发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，在32个城市严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，发现问题将从严、从重处理。
在专项严查下，中信信托、建信信托、北京银行、渤海银行北京被抓了典型，因为违规“输血”房地产，四家银行共被罚350万。在严查的制约下，部分银行不得不对房企开发贷缩小名单范围、提高门槛。
而银保监不仅从银行方面严格限制资金非法流入房地产行业，还严查信托行业，从开年到现在，对信托公司开出23张罚单，共罚款2159.36万元。
并在8月上旬下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号），也称“64号文”， 要求信托业下半年继续保持房地产信托调控力度，严查股东关联交易、通道业务等。
而在7月时，为给房地产融资降温，银保监约谈了10家房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，这10家公司包括中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。
这是近几年老银保监首次约谈房地产信托业务，针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题，虽然并非“一刀切”地给房企“断供”，但约谈起到的警示作用很强。
在今年前四个月，房地产信托产品的发行规模为2850.9亿元，同比增长5.51%。而6月发行的房地产信托产品605只，规模为1084.51亿元；到了7月只发行524只，规模为795.23亿元；8月更是跌到281只，规模580.82亿元（募集资金402.68亿元）。
在严加监管下，房地产集合信托发行规模连续2个月降温，不管是同比还是环比，在发行数量、发行规模上，可以说几近“腰斩”。
而一方面是房企资金来源在银保监会限制下迅速缩水，另一方面，房企的债务偿还高峰的到来让房企不得不通过“打折”来回流资金。
3、还债高峰到来，房企恐需“打折”回流资金
8月房企融资规模大减，而在通过筹资流入资金受限情况下，面对不断趋于严厉的政策和楼市环境，房企必须要卖掉更多的房子保证现金流的稳定，还要偿还大量不断到期的债务。
上半年，129家房企现金及其等价物共计1.1万亿，其中筹资流入现金为914.7亿元，投资流出现金959.2亿元，后两者基本相差不大。
然而并非行业所有的企业都是筹资和投资现金流都能达到基本平衡，以万科和泰禾集团为例。
万科上半年还债支出大增，导致上半年现金及等价物减少了427亿，但是公司拥有足够多的现金储备，因此经不影响公司的投资。
而泰禾集团同样大量负债到期，但是由于公司现金储备量不够，在售房收到的现金增加的情况下，还不得不减少购买商品、接受劳务支付的现金支出，甚至还要收回其前投资的资金以保障公司现金流的稳定。
而房企9月将迎来下半年信用债到期高峰，到期和进入回售期规模分别为386亿元和433亿元，均为下半年的月度最高点，合计820亿元，占全月到期总额的近十分之一。
而今年年全年信用债到期规模首超6万亿元，10、11月也是高峰期，月度到期规模均在5000亿—5800亿元之间，按照1/10比例计算，两月房企还需要还约1000亿-1160亿的债务。
可以说，监管部门对开发贷、信托、债券等融资渠道持续收紧的情况下，资金成本上升，加上信用债还债高峰期的到来，将迫使房企缩减对外投资规模，而中小型房企预计会面临更大流动性压力，故这部分房企还得加大销售力度收回资金，因此今年的“金九银十”有些新房恐怕要打折促销。
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