蛋壳公寓美股上市 未来面临三大挑战

1月19日消息，蛋壳公寓近日正式在纽交所挂牌上市，股票代码“DNK”，开盘价为13.5美元，这是我国第二家上市的长租公寓企业。

根据招股书显示，蛋壳公寓2019年前9个月营收达50亿元，较2018年同期的16.73亿元增长198.8%；2018年和2017年的营业收入为26.75亿元和6.57亿元，同比增长307.3%。

蛋壳公寓的产品目前主要有两个，一个是面向普通消费者的蛋壳公寓，一个是面向企业，整栋出租给企业用于员工宿舍的筑梦公寓。截至2019年11月，蛋壳已进入13个城市，拥有43.27万间公寓；截至2019年6月30日，蛋壳公寓的入住率为89%，租户续约率为51%，业主续约率为80%。

然而有喜也有忧，蛋壳公寓的亏损也在随着营收的增长的扩大，而且亏损扩大的速度并不比营收增长速度低多少。该公司2019年前9个月的亏损为16.7亿元，相比于2018年同期的亏损增长210%；2018年和2017年的亏损分别为14亿元和2.7亿元。

更为致命的是，蛋壳公寓的现金流并不宽裕。截至2019年9月30日，蛋壳公寓期末现金及等价物仅剩22.98亿元，负债76.61亿元。其此次上市募集的资金为其减缓了一定的压力，但长期来讲，如何完善商业模式，在资金耗尽之前拥有正向资金流仍是该公司的最大问题。

而要想实现这一目标，蛋壳公寓首先需要的就是填好自己在扩张之时留下的坑，包括服务质量未能跟上发展速度、收房成本和装修成本高昂等等。在各大投诉平台都有不少用户投诉其退款慢，虚假宣传，出租隔断房等等。

其次则是蛋壳公寓曾经大力推行的租金贷模式如今遭遇政策性风险，其要想实现合规化恐怕还需走很长的路。住房和城乡建设部等6部门上个月引发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》提出，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

而根据招股书显示，蛋壳公寓2017年、2018年和2019年前9个月使用租金贷的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%，远远高于30%的红线。可以看出，蛋壳公寓的租金贷收入占比一直在减小，但绝对值依然是监管标准的两倍多。被迫在两年内减少对租金贷的依赖导致蛋壳公寓需要另寻出路，找到其他稳定的资金来源以填补租金贷减少带来的资金缺口，这将导致蛋壳公寓盈利的道路变得愈发难走。

此外，笼罩在蛋壳公寓心头上的阴影仅有亏损与监管，还有来自同行的竞争。自如作为行业头号玩家无疑是蛋壳的最大对手，而两者之间如今已经相距甚远了。自如在去年11月宣布，房源数量已经突破100万间，比第二名和第三名的总和还多，入住率达到95%。双高的数字无疑让蛋壳公寓只能望其项背，而在规模效应下，两者的差距恐怕还会进一步拉开。

总的来说，上市只是起点而不是终点，蛋壳公寓未来还有很长的路要走，而如何提高入住率，提高盈利能力将成为重中之重。

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