房价终究逃不过宿命,03年以来的大牛市进入了死亡倒计时

鸣远 2018-09-26 09:08:17
行业观察 2018-09-26 09:08:17 阅读 1114 评论 0

如今在中国,只要你敢说楼市会崩盘,铁定会招来各界群众吐口水。因为在他们的潜意识里面,中国的房价压根就没有下跌的那一天,只会像安装了永动机似的不断上升,而那些跟他们说房价会下跌的都是骗子,是境外反动势力派来动摇他们买房的决心的。

对此我们既可怜他们太过傻逼,竟然会相信世界上有永远上涨的东西,又同情他们没有经历过大周期,没有参悟透资本市场上割韭菜的玄机,这个玄机其实很简单,无非就是“高抛低吸”。早在两千多年前,司马迁就在《史记·货殖列传》中用两句话进行了总结——“贵出如粪土,贱取如珠玉”,意思是当商品价格过高时就要像粪土一样果断抛弃掉,当商品价格很便宜时就要像捡到宝一样买进来。

实际上,只要你手头上收集掌握足够多的历史数据就不难发现,几千年以来人类社会和经济生活都是遵循着周期的轨迹在不断运行着的,一个政权由兴起到衰亡是一种周期,社会经济从繁荣到萧条也是一种周期,一种商品的价格的暴涨和暴跌也是一种周期。这些周期都具备一个共同的特点,都会有兴衰更替,就像我们风水命理学所说的三十年河东三十年河西一样。虽然这听起来有点像“宿命论”,但是大多数研究大周期的经济学家,随着对周期研究的深入之后往往也都成为了“宿命论”的信徒。

商品房作为一种商品也同样逃不出它的宿命,它也会存在兴衰更替的生命周期。大家别看过去十几年房价一直在上涨,然后就觉得房价可以永远上涨下去,这是不可能办到的事情。在1991年的时候,日本人也曾经相信日本的房价可以永远上涨,结果却是房价暴跌了70%;在1997年的时候,香港人也曾经相信大陆一定会帮他们的房价接盘,结果一场亚洲金融危机就让香港楼市崩盘了。即使是在中国大陆,我们的房价在改革后也已经经历过一轮牛熊转换的大周期了,只不过很多人不知道或者忘记而已。

早在1980年,深圳的深圳特区房地产公司就和港商刘天就合作建设的中国第一个商品房小区——东湖丽苑,那时候的房子实行价格双轨制,卖给香港人和外国人是一平方米2730港元,卖给国内的人售价是每平方米221元人民币。

接下来的9年时间里,中国的房价也开始里一轮持续的大涨,到了1989年的时候深圳的房价已经上涨到了每平方米2500元左右。那时候深圳人的月平均工资只有322元,这个价格意味着深圳人不吃不喝7.76个月才能够买得起一平方米的房子。按照目前深圳平均工资9738元的标准计算,当时的房价相当于现在的75600元一平方米,比深圳现在的平均房价还要更加的高。

不过这与后面几年的疯狂相比还只能说是小意思,因为从91年开始全国房价就开启了一轮疯狂上涨,几乎是在以每年翻一倍的速度赶顶。在1993年的时候,北上广深的房价都突破了1万元,其中深圳市中心的房价更是飙升到了每平方米1.5元,相当于那一年深圳人22个月的平均工资,换算成现在的收入相当于每平方米21.5万元。

面对飙升的房价,那一年中央出台了16条宏观经济的调控措施,核心内容就是缩紧银根。这场由时任副总理朱镕基主导的调控,无疑给当时火热的房地产市场泼上了一盆冰冷的水,房地产市场迅速降温,泡沫快速破裂。在海口、三亚、北海等投机最为严重的城市,房价崩盘所带来的后遗症甚至一直持续了长达数十年之久。

在93年国16条出台之后,全国各地房价在此后数年间出现了大幅回落,深圳市中心的房价从1993年时候的1.5万元下跌到5000多元,之后数年间中国经济虽然重新恢复增长,但是全国各地的房价却一直无法重新上涨起来了,直到2003年非典流行的时候,深圳市中心的房价更是跌到了每平方米3000多元的历史最低点,这场大熊市整整持续了10年之久。

直到2003年国务院第18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》里面明确定调要把房地产作为国民经济的支柱产业来发展,然后在经济高速增长和城市化快速推进等因素的助推下,中国房地产市场才又开启了一轮长达15年之久的大牛市,也就是我们目前印象深刻的这一轮大牛市。

在经济学上,各种周期都有相应的运行时间,例如康德拉季耶夫周期一般是五六十年为一个周期、朱格拉周期一般是10年左右为一个周期、基钦周期一般是40个月未一个周期,而代表房地产的库兹涅茨周期一般是20年左右为一个周期。例如改革开放后我们所经历的第一个库兹涅茨周期就是从1980年到2003年,总共23年里头有13年是在上涨的、10年是在下跌的。

如今我们正处在改革开放后经历的第二个库兹涅茨周期,这个周期从2003年开启至今已经经历了15年之久的大牛市了,那么再算上几年的熊市阶段的话,基本上也就超过了20年的时间了。所以从库兹涅茨周期的角度来考虑的话,我们这一轮房地产牛市已经接近尾声了,后面的时间大概率将会交给小熊同志来表演了。

可能会有读者觉得我仅仅用一个库兹涅茨周期的宿命论就来推断房地产大牛市即将结束的论证不太充分,那么下面我就再从波浪理论和基本面分析的角度来进行一下补充论证。

根据艾略特波浪理论我们可以知道一轮牛熊周期是由8个波浪所构成的,其中有5个是上升的波浪、3个是下行的波浪。简单来说就是一波牛市往往是分为三次上涨的,而一波熊市往往是分两次下跌的。从2003年以来,我们的房价分别在2008年和2012年经历了两次小幅的下跌,所以从2013年至今所经历的是第三次上涨了。套嵌在波浪理论中,我们现在所处的是5浪的末尾,后面房价很快就会盛极而衰。

从基本面分析,中国自2003年启动的这波房地产大牛市主要由两方面的因素推动的,一个是经济发展带来的强大购买力,另一个是购房刚需带来的庞大需求量,而刚需则来自于中国快速城镇化和第三波婴儿潮叠加的红利。

城镇化方面,中国的城镇化增速最快的阶段在1995年到2035年这40年间,城镇化水平将由30%左右提升到70%左右,之后城镇化增速就会趋于停滞。目前我国的城镇化水平已经达到了58.52%,每年的城镇化增速从之前的3%降低到现在的1%左右,城镇化所带来的刚需数量不仅不如前几年那么强劲了。

婴儿潮方面,中国在建国后总共出现过三波婴儿潮,其中第三波婴儿潮是出现在1986年到1990年这5年里,平均每年出生人口达到2500万左右,而从1990年之后,中国每年的新生儿数量急剧跌落到1500万人水平,仅相当于婴儿潮期间的60%水平。根据中国年轻人平均27岁的买房年龄计算的话,年轻人结婚所带来的“丈母娘刚需”将从2018年开始快速减弱,并且将在2027年达到历史的最低水平,届时结婚购房的人数可能还不到2017年的一半。

综上所述,我们认为房价的拐点已经离我们不远了,大伙应该未雨绸缪早做准备,该抛掉的就先抛掉,能不买的就先不买,5年之后历史将会给你提供一个较好的入手机会,现在要做的就是努力挣钱等待那个机会。

平心而论,90年左右出生的这一代人是最不幸的一代人,因为他们到了谈婚论嫁的年龄时必须面对最为昂贵的房价,所以如果你不想要承受高房价的话就只能牺牲自己的幸福,把结婚买房的时间再往后挪移一点,关键就看你是愿意牺牲未来的财富还是牺牲当下的幸福了。

对于房价下跌这件事情,我们这些“宿命论”的信徒还是显得比较淡定,因为我们知道“人固有一死”的道理,所以并不会想着要如何去逆天改命,而是更多考虑着后面怎样顺应时势赚一点该赚的钱,反正人生的成败之间,本身就离不开因缘,也就是数学上所说的概率!

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