长租公寓专项债券发行屡受阻 洗牌加剧或遇资本寒冬

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2月23日消息,经历了波澜起伏的2018年,新的一年,长租公寓的日子也并没有好过一些。有专家指出,今年机构的融资情况不容乐观,在激烈的市场竞争下,长租公寓的洗牌还将持续。

今年或遭遇资本寒冬

近年来,由于国家的支持,长租公寓的规模越来越大,房企纷纷开始布局住房租赁领域。克而瑞研究中心提供的数据显示,据不完全统计,截至2018年年底,TOP30房企中,已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家,万科、龙湖、旭辉、碧桂园都已形成了一定的规模。

由于政策支持,住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。2017年12月28日,龙湖获批发行50亿元租赁住房公司债,为国内首单住房租赁专项债券,实现了国内住房租赁融资方面的新突破。截至2018年年底,据不完全统计,共有7家房企发行了住房租赁专项债券,金额共计135.28亿元。

2018年,在政策的推动下,房企专项债券的申请迎来窗口期,多家企业专项债券的发行也为企业补充了运营资金,然而进入下半年,情况急转直下,房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡屡遭监管层中止或终止,如花样年50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止,中城联盟住房租赁专项公司债券在12月份中止,新欧鹏拟发行的20亿元专项债券,其融资标项目的土地用途为城镇住宅用地和商务金融用地,租赁住房性质没有清晰明确,也遭到中止。

克而瑞研究中心分析,这其中原因包括了2018年以来,杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等在内的多家长租公寓出现爆雷或跑路现象,引发监管关注。另外,在房企整体融资困难的背景下,有部分房企意图发行此类债券,挪用资金开发业务输血,也引起监管层的警惕。

对于规模较大的长租公寓品牌而言,长租公寓的融资渠道更广,方式包括有资产证券化、专项债券、中期票据等等。但对于规模较小,甚至是初创的长租品牌而言,由于缺乏有效的担保品和作为新兴企业资信评级较差,则只能通过股权融资、众筹、P2P、租金贷等方式进行,并且融资成本较高。

房东东创始人全雳告诉《华夏时报》记者,大部分长租公寓机构现在存活是靠融资,中小长租公寓机构的融资成本很高,平均在15%左右,但其本身的利润有限,大部分还在亏损,融资无异于饮鸩止渴。

全雳进一步指出,今年长租公寓将度过一个很明显的资金寒冬,今年资本都很谨慎,对长租公寓的热度在降低,机构年年亏损,亏到哪一年都不知道,哪怕报表做得再好看,今年也很难融到钱。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,今年长租公寓融资艰难是必然的,因为本身资本自己的日子就不太好过,投资长住公寓的兴趣、能力就会大大地削弱,而且现在长租公寓出现多例爆仓,资本会更加谨慎。本身长租公寓的资金链就比较紧张,融资艰难的话很容易造成资金链断裂,出现经营危机。

行业洗牌加剧

融资成为企业生存的关键,资金链紧张的机构,爆仓、被收购似乎成为了命定的结局。

有报道显示,2016年和2017年,爱上租完成了A轮和B轮融资,融资金额高达4亿多人民币。在市场混战期,爱上租像其他长租公寓一样,通过烧钱争夺房源,扩张规模。但其在融资4亿元后再无资本注入的消息,爱上租随即出现了资金危机,最终以2亿美元的价格卖给蛋壳公寓。

资金链断裂是2018年长租公寓机构最常见的“死法”。据不完全统计,2018年长租公寓爆仓的数量达11家,包括好租好住、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎佳、石家庄众客驿家、北京昊园恒业、上海寓见公寓等,均由于资金链危机而最终失败。

这其中,上海寓见公寓,是雷军旗下顺为资本投资的长租公寓品牌,行业知名度较高,恺信亚洲也是一家2012年就进入长租公寓行业的老牌企业,但都折戟于资金短缺。

提到许多长租公寓爆仓的原因,全雳分析,“去年爆仓的机构很多都是急于扩张,拿了太多的房子又消化不了,造成了运营成本过高,行业的毛利又太低。这么大量地扩张房屋,但房子又租不出去,导致空置率过高,资金池自然就成了负的。大家都想做大,但是还需要考虑,长租公寓其实是一个服务性行业,步伐要慢一些,基础都没有做好,出问题是必然的。”

除了资金问题外,长租公寓的最大问题仍是自身难以盈利,仅靠融资存活。而为了市场份额,烧钱扩大规模成了机构不得已而为之的选择。

乐乎城市青年社区CEO罗意此前在接受《华夏时报》记者采访时表示,“目前乐乎还没实现盈利,规模尚未达到盈亏平衡点。长租公寓的盈利模式很简单,就是以租金为主,轻资产模式要靠量去撑。就目前的市场情况来看,每一个项目本身都是盈利的,但是机构、品牌商不挣钱,是因为长租公寓的中后台成本很高,包括高管团队、IT体系、营销成本、办公成本等。乐乎现在也没想盈利的事情,而是追求做大的可能性,把量跑起来的可能性。”

全雳也提到,这个行业还处于发展的初期,本身商业模式还不成熟,现在无论是重资产模式,还是轻资产模式,都还没有盈利,因为面粉也就是拿房成本已经很贵了,做出来的面包就很难卖掉。

在自身尚未盈利,还需要大把烧钱的长租公寓机构来说,资金链成为一个随时可能引爆的危险因子。在全雳看来,目前长租公寓很多是靠P2P理财的社会融资在做,但自身并没有盈利,行业本身并不健康,而且这些民营企业承受风险能力太弱,有些从业者认为做下去意义不大,机构间合并可能会产生1+1>3的效果,预计未来收并购会越来越多,头部企业也会更加的集中。

严跃进也表示,未来行业内的收并购增加是一个大概率事件,中小企业活不下去势必会被大型机构所收购,尤其是北上广深这些一线城市,行业寡头也会随之出现。

本文链接:http://www.dsb.cn/94925.html 来源:华夏时报 作者:陆肖肖 责任编辑:赵小云

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