房价最危险信号来了,让人毛骨悚然!

财经观察网 2021-05-31 20:33:43
行业观察 2021-05-31 20:33:43 阅读 1474 评论 0

前不久,关于中国城镇化率的数据公布,中国城镇化水平已经超过60%,这给中国的房地产市场提供了一个危险信号!


一、城镇化率预示房价压力


城镇化是一个国家现代化的重要标志。

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根据我国第七次人口普查数据显示,中国城镇化常住人口为90199万人,占总人口比重为63.89%%,这意味着,中国的城镇化率已经接近64%!

任泽平有个观点认为:城市华初期会出现城市房价的普涨,但是到了60%以后,就会出现分化。我国现在正好已经超过了60%!

归根究底,城市化就是让农村地区人口向城市转移、转化为城市人口、并将城市规模不断扩大。房地产,在城市化进程中起着至关重要的作用,它不仅是一个朝阳产业,更是人口转化的工具!

根据发达国家的经验来看,当前发达国家的城市化率在75%-80%之间%,之后便进入一个长期稳定的状态,城市化率不可能达到100%。

城市化率影响房价的最主要因素,便是人口增量。

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试想一下,我国当前为什么要推动乡村振兴、并通过产业扶贫的方式盘活农村经济,就是因为城市化进程已经接近尾声,必须要发展农村经济、促进城乡平衡发展,让人口流动更合理。

以北京、上海、深圳最能说明,这三个城市的房地产市场已经从增量市场走进了存量市场。

北京、上海两地由于长期以来经济中心作用明显,大量人口不断涌入,人口也早超过了2000万人的规模。而在人口存量接近饱和之后,再增加人口的话,便会出现城市病!

所以,两地在人口总量达到2000万人以后,在2014年左右先后通过户籍政策等多方式限制人口流入,并大力发展周边城市、打造城市群,缓解中心城市的人口压力。

而北京市、上海市,在限制人口流入的政策实施后,竟极其罕见的出现了房价下跌的现象!

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可见,即便如北京、上海这样的一线城市,只要人口流入停止甚至出现人口流出,房价依然会下跌!

人是楼市的需求,影响房价的根本因素依然是人口!

深圳的房价涨得如此之快,成为国内首位,与人口流入不无关系。

2010年至2020年,深圳人口从1035.8万人增长至1756万人,增量高达720万人,增幅59.53%,排名全国第一!

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人口增量排名前十的城市,除广州深圳外,几乎都是当前的新一线城市,也是10年来房价涨幅较高的城市。

相反,东北地区由于产业衰落、人口流出,房价普遍下跌,更是跌出了鹤岗2万块一套房的全国最低价!

2020年,在全球大放水的情况下,中国的房价也在普涨,平均房价更是标志性的突破万元大关,中国的房子进入百万元时代。

但另一方面,我国的房价收入比也在不断创出新高。房价收入比是房价与收入对比得出的数据,越高表明房价太高、工资太低、房价破阿莫越大,国际上的合理区间在4-6之间。

中国的平均房价收入比是多少呢?2019年,全国商品住宅房价收入比为8.7,而2020年,这个数据涨到了9.2。

换句话说,我国普遍存在房价过高、收入偏低、房价泡沫较大现象,尤其是一线城市最为严重,深圳的房价收入比高达43.5,居民的平均工资需要不吃不喝43.5年才能买得起房!

多少人都在期盼着房价下跌,自己买得起房,在大城市有一个栖身之地。这一次的城市化率数据,显然也给许多人燃起了希望。


二、楼市如何分化


虽然中国的城镇化率已经接近64%,但并不意味着房价的全面下跌。未来城市流入人口的速度将会放缓,但依然有一定的增量。

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日前,摩根士丹利发布的《中国城市化2.0:超级都市圈》中预测,到2030年中国的城市化率将会达到75%,要增加2.2亿新市民!

届时,中国的城市化正是进入后期,城市规模逐步稳定。

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所以,任泽平对楼市用了分化一词,在城市化的中后期,楼市的分化也会愈加明显。

即便是2020年, 老百姓也能从身边的变化中明显的感觉到楼市的变化。

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首先,北上广深等一线城市,房价依然会上涨,但是房价已经处于高位,涨幅将会有限,很可能进入横盘阶段。

其次,新一线城市的房价继续上涨,且涨幅有可能将是全国领先。目前已有的新一线城市分别是:杭州、南京、武汉、长沙、成都、重庆、西安等,这些城市大都是省会城市,也是一个区域发展的重点城市。

比如成都和重庆,就是西部地区的成渝经济群中的中心城市,是整个西部地区经济发展的核心。

但是,反观三四线城市的房价,就已经有不少城市撑不住了!

2020年率先对购房进行补贴甚至加速去库存的,是东北的哈尔滨,东三省的楼市因为人口流出导致去库存周期增长,楼市遇冷已有几年。

在2020年全国房价上涨的情况下,依然有26个城市下跌,其中甚至包括北京这个一线城市。二线城市中,天津、郑州、贵阳、太原、哈尔滨、济南、石家庄、青岛、烟台、南昌、长春等二线城市都有一定程度的下跌。

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全国跌幅最高的城市中,廊坊以8.4%跌幅居首位。

这些房价下跌的城市中,一个突出的特点就是北方城市居多。南北方经济的差距最近常被拿来对比,但是实际上影响房价最直接的依然是人口。

那么,未来这新增的2.2亿城市人口,将主要分布在哪些地方呢?根据规划来看,城市群、省会城市将会是人口流入主要目的地。

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首先,最主要的两个流入地依然是粤港澳大湾区、长三角城市群,这些地区的经济活力大、增速高,仍在源源不断的吸引全国人口流入。而北京都市圈的建立仍需时间,等北京、天津、雄安三地的城市圈建设完成后,也将会成为主要的人口流入地之一。

其次,新一线城市和省会城市也是人口流入的主要区域,这主要得益于强省会占率的普及,比如武汉、成都、西安等,省内人口大量向省会聚集,解决城市化问题。

这些城市群、省会城市将会消化掉2.2亿新增市民,帮助中国实现到2030年75%的城市化目标。

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除了这些地区,其他地级市、县城及县级市的房价在1未来10年都将出现不同程度的横盘甚至下跌,当前的高房价、泡沫是不可持续的,放到10年的时间轴来看,房价终将回归理性。

所以,一个城市化率,已经开始预示中国房价的见顶,未来买房要考虑的肯定不再是上涨多少、收益多少,而是要考虑自住和改善型需求了。

中国房价的逻辑,已经彻底转变,房价暴涨的时代已经结束了!

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