做包租婆很爽，这个做公寓出租的行业很难！
一、坐拥400栋楼的包租婆？其实是二房东
最近，一个体验包租婆生活的Vlog引发了全网热议，该视频的主角是广州一位拥有400栋楼的包租婆，注意，不是400套房，而是400栋楼！
视频发出后，出现了两种声音，一种是羡慕不断，另一种声音则对视频内容产生了质疑。
首先，是D姐资产的真实性问题。
广州在2017年就实施了房屋限购政策，广州本地人限购2套，本市户籍单身（含离异）限购1套，外地限购1套。视频中呈现出来的“坐拥400栋楼”，并不现实。
还有一位财经博主估算了一下，400栋房按照广州的房价来算，总价大约是600亿，按在A股上市的房地产公司流通市值来排的话，可以排第8。按这样来算，D姐不应该是包租婆，而是上市公司的女总裁。
其次，有网友提到了缴税的问题。
按照广州最新的房屋纳税标准，一个月收入一亿，需要交税两三千万，一年则需要交税近四个亿。一旦被查出没有合理缴纳税收，两年前范冰冰的悲剧又要重演。
也有网友查出，D姐的背后实际上是一家物业管理公司——迪家物业投资发展有限公司，这一连串问题下来，不得不让人怀疑该视频有炒作嫌疑。
5月4日，D姐在社交平台通过直播对此事作出了回应，她拿的绝大多数是这400多栋楼的租赁权，说白了，就只是个二房东。
相信很多在外租房的人都遇到过二房东，把房子从业主那里租过来，稍微装修改造一下，添置一些家具，加价出租，赚的是一个中间商的差价。蛋壳、自如等互联网长租公寓都是这种“二房东”模式。而D姐背后的迪家，可以说是位于广州城中村的一个小型自如或者蛋壳。
D姐在直播中解释，之所以开直播，是因为在疫情的影响下，房子不好租，想借此为自己的房子宣传一把。
二、负面缠身的长租公寓
一般来说，年后是租房高峰期，今年由于疫情的影响，很多人都被困在老家出不来，这一波行业红利直接被断送。这种情况下，长租公寓们纷纷展开了野蛮自救。
早在2月份，蛋壳公寓就被曝出要求业主减免一个月的房租，对租客的房租却照收不误。
另一边的自如也被曝出在疫情期间变相涨价。
近年来，长租公寓凭借着简约的装修风格、完善的家具配置、定期的保洁和管家服务获得了年轻人的青睐。
2017年之前，长租公寓还是市场的香饽饽，先后获得了大量融资，当资本的热潮褪去，各种问题开始显现出来，从2017年到2019年的短短两年间，已有20多家长租公寓品牌相继倒下，长租公寓“爆雷”不断。
2018年9月，一篇《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章把自如推上了风口浪尖。
2019年，蛋壳、青客公寓等长租公寓则身陷“租房贷”危机。简单来说，“租房贷”就是公寓以租户的名义向金融公司借取租房贷款，一次性拿到一年的房租，租户则需每个月向金融公司还贷。
如果租户顺利租满一年，则相安无事。租户若想中途退租，即使房子不住，贷款依然要还，否则租户的个人信用将会受损。
长租公寓所面临的不仅仅是资金危机，还有信用危机。
好不容易熬到2020年，本以为可以逆风翻盘，却没想到在疫情“黑天鹅”的影响下，长租公寓再次陷入寒冬。
三、横在长租公寓盈利面前的两把刀
躺在家里就能收房租，是很多人梦寐以求的事，但“二房东”的生意，并不是大家想的那么好做。
第一把刀：居高不下的房屋成本。
长租公寓在前期的建设及改造过程中需要投入大量财力，从业主处租房、添置家具和电器、房屋装修……这些成本都是不可避免的，但成本投进去之后，不能立马有所回报，而且一旦房屋空置，钱就相当于白投。
运营方如果想要占领市场，就不得不砸钱盘下大量房源，用这种方法来巩固其在行业龙头位置的优势。
居高不下的成本，久久无法回收的资金流，长租公寓们只能靠融资来续命，这不得不让人联想到当初同样被资本市场看好，烧完钱却只留下一地鸡毛的共享单车行业。
第二把刀：尚未成熟的盈利模式。
很多人愿意背负高额的债务买一万块钱一平米的房子，却不愿意租5千块钱一个月的房子，原因显而易见，租的房子没有升值空间。
类似于蛋壳和自如这样的分散式长租公寓，它们的盈利一般来自于租金差和服务费，但是租金一旦上涨，租户也会随之流失，因此，想在租金差上做文章，不太现实。
虽然已经有企业开始探索与公寓配套的保洁、搬家等服务，但这些服务能否盈利还有待验证。
除此之外，还有哄抬租金、虚假房源、甲醛超标、房租贷等问题所造成的信任危机，这些都是横在长租公寓盈利道路上的巨大隐患。
四、熬过寒冬，或许还有春天
从长远来看，租房的需求其实还在。
一方面，一二线城市的房价节节攀升，买不起房是当代年轻人的普遍现状，也有一部分年轻人受到观念革新的影响，认为不买房也是一个好选择，租房的需求只增不减。
另一方面，每年毕业的大学生不断增加，他们对于生活品质和居住品质的要求更高，会更加倾向于拎包即可入住、装修简约的长租公寓。
而在疫情这种特殊时期，公寓不能完全被动地依赖于业主减租、政策扶持，而是应该主动出击解决现金流问题，在最大程度上降低运营成本。
例如，运用VR看房等先进的技术，将线下的看房场景在线上进行1:1的还原，满足租户的看房需求，争取在线上就把房子租出去。
从行业的本质上来看，长租公寓本身就是一个重资本、重运营、重人力、且带有一定民生性质的行业，这也就注定了它不能急功近利。
在盲目扩张和疯狂融资上，共享单车行业已经给出了太多的经验和教训，不能让自如和蛋壳变成下一个ofo和摩拜！
长租公寓发展的根本动力，是满足城市人群的租房需求，只要抓住这个核心要点，踏踏实实做好运营，把主要精力回归到业务的本质，才能保证长租公寓的长远发展。
这次疫情或许能为长租公寓带来新的变革，只是，在春天到来之前，还有一段艰难的寒冬要熬。
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