东莞又半夜鸡叫!限购向一线城市看齐
作者 | 范智林
来源 | 金融智库（ID：jinrongo2o）
一、东莞半夜鸡叫，调控再次升级
近年来，东莞住房价格不断上涨，特别是2020年疫情过后，东莞的房价涨幅超越深圳，高居全国第一。
目前东莞临深的凤岗、长安等镇，预计市中心的莞城，新盘价格已经突然了4万元/平方米，超越了国内大多数省会城市。
这个价位不仅超越了深圳东部的龙岗、坪山、大鹏等区的一些偏远楼盘，更是远远把广州市郊的从化、花都、增城等地甩在后头。
俗话说“枪打出头鸟”，出头之后的东莞，也成为了楼市调控的重点照顾对象。
在2020年7月25日“半夜鸡叫”，11个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》后，东莞再一次半夜出手了！
2月27日凌晨，广东东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，进一步升级房地产调控力度。
具体来说，东莞限购升级主要有以下几点变化：
1、非东莞户籍在东莞购买第二套住宅的社保年限，由2年改为3年；
2、新入东莞户籍购买第一套住宅须落户满半年、且连续缴纳半年社保；
3、离婚2年内再买房的，按离婚前家庭房子套数计算；
4、未结清首套住宅贷款的，购买第二套首付需要50%；
按照东莞最新的限购标准来看，这座普通地级市的限购力度，已经超越了大多数二线城市，几乎要向北上深广看齐。
二、东莞的房子，风口上的猪
那么东莞的房价为什么会突然爆发呢？
老范认为与四大发展机遇息息相关。
1、地缘机遇：东莞优越的地理位置
在大湾区几座城市中，东莞市具有优越的地理位置，毗邻港澳，连接广深。又是广深科技创新走廊的重要组成部分，为东莞这座城市的长远发展奠定了良好的基础。
从2015年开始，不少深圳人就因为深圳房价暴涨而买不起房子，所以纷纷跑到临近深圳的东莞去买房。
2、政策机遇：粤港澳大湾区战略
2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，东莞市作为大湾区战略的重要部分，被8次提及。
《粤港澳大湾区发展规划纲要》指出在粤港澳大湾区建设中，东莞市具有重要的战略地位，要构建以深圳、东莞为核心中枢建立世界级先进制造业产业集群。
3、规划机遇：建设深圳都市圈
2019年8月18日，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳的城市地位得到极大提升。
随后中央、广东省、深圳市等政府层面，陆续提出建设深圳都市圈，把东莞、惠州、汕尾、河源纳入深圳都市圈当中。
随着深莞地铁的规划和建设，将进一步加快深圳与东莞的连动速度，预计2024年深莞将进入30分钟生活圈。
东莞作为临近深圳的一座城市，自然也享受到深圳建设社会主义先行示范区政策的福利外溢，从而东莞房地产也将大大收益。
4、自身机遇：东莞滨海湾新区
2019年5月26日，《东莞滨海湾新区发展总体规划（2019-2035年）》审核通过，其中提出将支持东莞与香港合作共同建设东莞市滨海湾新区。
东莞市滨海湾新区不仅位于珠江口，而且靠近深圳，地理位置十分优越，几乎是深圳西部刚需外溢的最佳首选。
以前深圳人嫌弃东莞的房子，主要是觉得临深的市政配套太糟糕，而市政配套好的莞城却离深圳太遥远。
现在有了高标准规划建设的东莞滨海湾新区，深圳刚需就拥有了一个既靠近深圳、市政配套又好的选择。
互联网行业有句名言，风口上猪也能飞起来。东莞的房子，正是风口上的猪！
三、两大因素，推动价格暴涨
实际上，东莞的房价之所以会突然暴涨，除了东莞房地产市场面临的四大发展机遇外，还有两个重要原因，那就是供需失衡和流动性泛滥。
近年来，东莞市的购房需求不断增长，但是房子供应却逐渐放缓。从2013年开始，东莞的商品住宅批准上市面积就逐年下降，2019年下滑到不足2013年的一半。
在需求连年暴增的情况下，供给却连年暴跌，东莞的楼市就从供过于求变成了供不应求，所以价格上涨也就在所难免了！
而2020年新冠疫情出现后，国内外货币政策普遍放宽松，又导致了市场上资金充裕，流动性泛滥。
这些无处可去的热钱，在深圳限购升级之后，最终大量流入到临近深圳，供不应求的东莞，结果就直接把房价炒了个暴涨。
说句实话，对于未来的东莞楼市，实在是比较难做出分析。
一方面是这座城市未来的发展前景非常好，可以说前景大好，前途不可限量。所以东莞的房价，未来注定会超越国内大多数二线城市。
但是另一方面，近年来东莞的房价也上涨得太过离谱，现在的房价已经超越了重庆、成都、武汉等许多热门二线城市，但是东莞毕竟不是深圳，真的值这个价吗？
分析到这里，可能会有人要问，那东莞的房子值不值得购买呢？
老范觉得吧，如果你符合购房资格，并且有住房的需求，可以购入，因为就目前来看，东莞房价降的可能性不大，毕竟有深圳的1000万刚需在做支撑。
另外东莞本身也是一座经济发达的城市，每年的人口增长量也呈现正增长，所以即便是没有深圳的刚需，东莞本身的房价也不会低到哪里去。
但是若是要投机，就得考虑性价比了，毕竟现在这么高的价格，再加上这么严厉的调控政策，扣除掉各项成本之后，未来能有多少盈利空间呢？
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