跑不掉的潘石屹
房地产又开始“跳楼价”大甩卖了。
这次是潘石屹的SOHO中国。
3月10日，潘石屹以线上形式出席了SOHO中国2022年首场租赁表彰会上。虽然是租赁表彰会，但放出的重磅消息是，SOHO中国打算按照市场估值的七折出售3.2万平米在京沪两地的部分核心物业。
众所周知，SOHO的写字楼地段都不差，从北京三里屯到银河，从朝阳门到中关村，还有上海的中山广场、东海广场，面积从100平米到2800平米不等。这些待售物业预估价格超过13亿。
据悉，这还只是第一批共56套。后续还有多少批房源将要推出售卖还不得而知。结合这些年潘石屹铁了心出售SOHO的诸多动作，恐怕这还是他出清资产的开胃菜。
但比起暴雷前遮遮掩掩的许家印，潘石屹倒是不吝自扬家丑：“现在公司遇到了困难，决定销售一些房子度过难关”。
SOHO中国官方也表示，公司此举是为了优化资产结构、缓解资金压力。
一、真真假假
7折是一个熟悉的数字。
2020年9月6日，许家印宣布，金九银十的黄金季，恒大楼盘全线七折优惠。这次折扣低于当年恒大港股上市受挫时的割肉价。
和潘石屹这次出售SOHO一样，要求全款支付。
原因很简单，恒大的现金流出现了问题。2020年8月，住建部和央行牵头，在北京跟恒大、碧桂园、万科、融创等12家房企开了一场座谈会，三大红线直接把房地产龙头企业划进寒冬。
剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
这三项指标，直接牵涉到企业的有息负债增速。三条全中，其有息负债就不能增加。而房企大象掉头的窗口期只有四个月。
但潘石屹的情况其实截然不同。
说实话，在普遍高负债的中国的房地产行业，潘石屹的SOHO中国其实是独一档的存在。
资料显示，截至2021年6月30日，SOHO中国的账面总资产为711.10亿元，其总负债为332.46亿元，其整体资产负债率只有46.75%。
46.75%的负债率是什么概念呢？即使是三条红线实施一年半后，中国地产行业的负债率依然普遍高于80%。
SOHO中国财报指出，去年中期尚有现金及现金等价物为27.68亿元，一年内到期的借款为11.82亿元。这绝对算不上是债台高筑。反而是地产行业为数不多的清流，总体债务压力并不算大。
而潘石屹出售的决心很大。
“欠债还钱天经地义，公司不会拖欠任何人、任何单位的钱。我们相信市场，没有卖不出去的货，只有卖不出去的价”。
这说明了两件事。第一，股市大跌，经济下行，潘石屹选择了保持现金流的充沛。
第二，他套现离场的心思，从来没有熄灭过。
二、海南泡沫与北京奇迹
时间转回1992年。
海口市规划局流出了一组数据，人口总数30万的海口，人均住房面积高达50平米。
在那个全国一家数口普遍还挤在5、60平米房子的年代，这是一个夸张的数字，是海南房地产泡沫的直接体现。
1992年的北京，人均住房面积7平方米。
但大部分人还悄然不觉，岛上一片烈火烹油鲜花着锦的热闹场面。潘石屹在海口规划局用5斤橘子，换到了前述的数据。
那时的海南岛上，一度出现了18000余家房地产公司。大家都在玩一个叫做击鼓传花的危险游戏。
《中国房地产市场年鉴》的数据指出，1988年海南商品房的平均价格还是1350元每平方米，1991年也不过1400元。而1992年直接猛涨到了5000元，次年甚至飙升至7500元每平米的顶点。
26岁的潘石屹则在1989年来到海南。他已经从河北廊坊的石油部管道局经济改革研究室辞职下海两年了。
这次来到海南，是应一个老板邀请，担任砖厂厂长。
就像许家印意识到广州房地产的价值，是从卖钢筋开始。砖厂同样直接连接着蠢蠢欲动的房地产世界。
于是潘石屹认识了冯仑、王功权、易小迪、张民耕和王启富。万通六君子在海南岛上聚了头。他们在海口、三亚开始了自己的炒房炒地传说。
从第一个100万，到两年后的3000万净利润，六君子赚到了他们没想到的巨额财富。
而潘石屹始终记得在规划局看到的数字。
于是海南房产泡沫破灭前夕，这六个人带着鼓囊的钱包，连夜逃回了北京。
有了原始资本的积累，他们的新世界广场项目开盘。5天销售进账5亿，资产迅速膨胀到48亿。万通在上交所敲钟上市。
然后万通友好分家，潘石屹认识了海归精英、高盛高管张欣。两个人认识4天就选择闪婚。
SOHO中国也因此诞生。不炒住宅了，潘石屹把目光对准了写字楼。
“中国最大甲级写字楼开发商”，2007年赴港上市，风光无限，创下亚洲纪录——最大商业地产IPO。五年后，净利润突破百亿。
这是和房地产行业龙头老大哥万科相差不远的数字。
而万科当年的125.5亿净利润，来自超过千亿的营收。对比之下，SOHO中国的全年营收不过161.43亿元。
潘石屹真正把房地产行业的暴利，玩到了极致。
三、明修栈道，暗渡陈仓
然而SOHO中国的辉煌，并没有延续多久。毕竟SOHO高绝的净利润背后，是山西煤老板买下的“黄金旺铺”，连续三年租不出去的窘境。
也是2012年，潘石屹不再买地，宣称要做一个“包租公”。SOHO中国全面转型，鲜少开发房地产新项目，宣布从销售向自持物业转型，将战略重点放在租赁业务。
这号称是专注未来，押宝中国地产的长远发展。但实际上，潘石屹选择了暗渡陈仓。
租售比的上涨远不如北京上海的房价蹿升之迅速。于是SOHO中国的营收规模迅速从百亿级别跌落至十亿。夸张的净利润也从此一去不复返，如今利润率仅仅剩下2.5%，坐拥诸多核心地产，增速甚至跑不过通胀。
这或许是创始人无心经营的直接体现。而事情的另一个侧面，是潘石屹对待中国房地产的悲观态度。结合近来房价走势，他确实看得长远。
早在2010年，他就提出“土地比房子贵，房价一直维持不现实。”那时这句话还可以理解为大佬得了便宜还卖惨。而2014年，他就直接把中国房地产比作“泰坦尼克号”，迟早要撞到冰山，甚至开始呼吁年轻人不要买房。
潘石屹也因此开始了自己的卖卖卖之旅。
2014年，以82.82亿出售了上海SOHO静安广场在内的十万平米物业。2015年又以84.93亿元卖出了上海外滩国际金融中心一个地块50%的股权。
此后几乎每年都能看到SOHO中国出售物业的消息。据不完全统计，六年时间，套现超过370亿元。
李嘉诚套现离场被人痛批。李超人以自己是商人身份回应，在商言商，赚钱是商人最基本的道德。
潘石屹显然是认同这位老前辈的。他也自称“我是一个纯粹的商人，不管做什么行业，只要纯粹就好，人就怕不纯粹。”
纯粹的潘石屹把出售计划做到了极致。
2019年10月，他计划出售SOHO中国旗下的“八大金刚”。
北京望京SOHO、光华路SOHO二期、前门大街、丽泽SOHO，上海外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和天山广场项目，加起来价格超过500亿的核心资产。
潘石屹当然也曾出面解释，“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”
只是公众从来没有等到这些年的SOHO中国站出来收购新物业。所有的新闻，都跟甩卖相关。
潘石屹本人倒是有买楼的消息传出。他通过家族信托不断加仓海外房地产。美国的港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦等等，花费超过20亿美元。
不仅如此，随之而来的传言是潘石屹要整体出售SOHO中国，有洽谈意向的卖家包括黑石和高瓴资本。
四、离场决心
传言有了潘石屹前期一系列出售动作为铺垫，传得有鼻子有眼。
总部位于纽约的黑石集团是全世界最大的房地产私募基金，堪称全球最大房东。市面上有能力也有意图吞下SOHO中国的机构，黑石的可能性确实极大。
尘埃飘荡了一年半，终于在去年6月15日落定。
SOHO中国于港交所披露了被黑石中国收购的消息。黑石将以每股5港元、总价236.58亿港元的价格取得SOHO中国控制权，占公司总股本的91%。潘石屹夫妇将仅保留9%的股权。
这个价格比上次传闻低了接近20%。值得一提的是，黑石集团亚洲房地产部门的董事总经理阎岩，正是SOHO中国的前总裁。知己知彼又愿打愿挨的状况下，按道理这场交易将顺利完结。
但事情远没有这么简单。在国家反垄断的氛围中，这项收购完成的先决条件是，要约首先要向市场监管总局提交经营者集中申报并获其受理，然后获得市场监管总局的批准。
2021年8月6日，SOHO中国公告称，国家市场监管总局已对要约方（黑石）根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案调查。SOHO中国及黑石将被进一步要求提供信息和资料供监管机构审查。
“跑路”的传闻，终究瞒不过天下人。
9月10日，SOHO中国再发公告，鉴于满足先决条件的进展不足，宣告交易终止。
显然，先要暗渡陈仓的潘石屹，没能走过监管那关。
只是已经数次表明出售心愿的潘石屹，只怕再也没有热情去继续经营了。落袋为安，套现离场的美梦被打断，“被迫当老板”，也是破天荒头一遭。
于是开篇提到的大甩卖，有了最合理的解释。
2015年，李嘉诚的长和资本带着骂声一片，完成了一场欧亚的世纪迁徙。今年3月，李嘉诚又接连抛售价值千亿的英国配电公司UKPN和一栋位于英国伦敦的地标大楼。
跑与不跑，这是个问题。跑去何方，又是一个新问题。
比起接连暴雷的恒大、宝能、阳光城，潘石屹的动作不可谓不谨慎。而比起抽身的李嘉诚，他谋身布局的速度也谈不上迟缓。但大势周转中，无论斗升小民还是资本大鳄，终难以独善其身。
天下风云出我辈，一入江湖岁月催。地产的沉浮，是时代的注脚。
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