暴跌660万！学区房，彻底凉了！
作者 | 周松涛
来源 | 首席财经观察（ID：meirijingji001）
捧得越高，摔得越惨！
学区房正在演绎亘古不变的真理。
一、最严新规，学区房大降温
屋漏偏逢连夜雨，学区房的好日子到头了！
传闻已久的多校划片终于落地了。
近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
什么是多校划片？
多校划片是指一个小区对应多个学校。多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。
此前是一套住房对应一个学校，多校划片后，一套住房对应多个学校。
也就是说，即使你买了学区房，也会和学校周边的居民（非学区房）共享机会。
通俗点说，之前高价买入的学区房，由于多校划片极有可能分到普通学校。
在个别片区，凡是去年7月之后购买学区房的，全部被分配到邻近片区，不只是“多校划片”，更是“不分片区多校划片”。
至于分配到哪个学校，没有规律、不能干预，公平摇号。
花的溢价高价钱白花了，特别是赌学区房升值的投资客。
实际上，不止是北京，很多一线城市学区房已经开始降温。
深圳，房价高居全国第一，学区房价格更是离谱。
今年2月8日深圳官方指导价发布以来，顶级学区房的房源拍卖价格大降。
南山区观海台的楼盘房源，两天内报价下调140万。其中，5月7日下降110万；5月8日，业主又下调了30万。该楼盘位于南山区商业文化中心区，有配套名校。
此外，去年涨幅靠前的八卦岭片区一周内也大降10%。公开数据显示，4月份深圳二手房（含自助）网签量为4396套，环比下滑9.7%。
在阿里拍卖网上，有一套国城花园房源以2206万元成交，成交价与2月初同一户型房源相比，狂降662万元。
除了超级一线城市，新一线城市的学区房价格也在悄然发生变化。
杭州顶级学区房“文鼎苑”的价格最近开始大幅度跳水。
目前，文鼎苑挂牌量132套。5月份，文鼎苑的成交均价为98900元/㎡，而最新成交均价已经降至77240元/㎡，降幅约20000元/㎡。
杭州学区房价格下跌，主要得益于杭州的两个重磅政策。
首先是将分配生的比例从50%提高到60%。
提高分配生的比例，就是说初升高的名额，60%按学校来分，40%按照成绩来分。这就让初中学区房的含金量变低了，因为优质初中教学实力与生源明显更好，按成绩来选拔是更占优势的。
其次，就是降低中考难度。
试卷难度太低，优等生与中等生拉不开差距，大家分数都差不多的好，这就让好的学校失去了校外竞争的优势，也只能在校内争名额了。
这样一来，杭州的学区房的优势就不复存在，价格下跌也不足为奇了。
北京，深圳，杭州等一线城市和新一线城市学区房降温或许只是开始，不出意外，更多城市的学区房也将迎来大降温。
二、为什么是学区房？
早在4月30日，重要会议就强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
5月17日，南京市房产局会同市教育局等部门，对全市房地产经纪机构开展专项检查。各区累计检查了房地产经纪机构191家，检查组随机抽查了17家房地产经纪机构门店，重点检查是否存在以学区房名义宣传推广房源、是否存在以学区房名义炒作房价等问题。
5月19日，成都市教育局联合成都市住房和城乡建设局、成都市市场监督管理局印发了《关于开展学区房等虚假违法广告专项整治工作的通知》（以下简称《通知》），明确2021年5-6月，全市开展学区房等虚假违法广告专项整治工作。
《通知》指出，专项整治的主要范围包括从事商品房销售及二手房买卖的房地产开发企业、房地产中介机构、房源信息发布平台、网络媒体等市场主体的以下三种行为：以广告或其他形式的宣传明示或者暗示购买者可以签约入读、划片入读特定中小学的；在广告或其他形式的宣传中使用学位房、学区房、学府房、名校配套等引发购房者对特定中小学入学资格产生误解的；以书面或口头形式承诺特定中小学入学资格的。
5月24日，广州市教育局等五部门联合印发了《关于规范房地产配套教育设施广告宣传的意见》的通知，对教育资源无中生有、夸大事实、信息不完整、告知缺位等宣传现象进行依法查处，并提出规划阶段、建设过程、销售合同、销售过程等多方面监管，指出要依法依规对违法违规行为予以惩处，加强“守信激励”和“失信惩戒”，强化综合治理。
为什么学区房成为了重点整治对象？
过去，只要家长们有钱，就能花高价买学区房，自己的孩子能上最好的学校。对一个家庭来说，只要有钱就能买学区房，就能上好的公办学校。对更多家庭来说，高高在上的学区房价格只能望而却步，对教育资源的均衡化，是莫大的伤害。
正是因为于此，学区房价格不断被推高，其中，除了部分是刚需真正想让小孩上好学校，更多的是炒房客的兴风作浪。
还是五年之前，一条“学区过道”单价就高达13万7，像这样价值150万的过道成为了市民落户，孩子上学争相购买的对象。
在2019年的双十一，位于北京西城区烂缦胡同的一套5.6平方米的“破旧小”学区房在网上的起拍价为47万元，市场估价65万元。
5.6平米，连一张大一点的床都摆不下，却要60几万！
缺地更缺学校的深圳，更是学区房炒作的重灾区。
深圳年轻人居多，近年持续进入结婚，生育和子女上学的高峰期！
2018年，深圳的小学生人口数量就突破了100万，不仅基数大，增长率也很高，增量位居全国第一。
百花片区，深圳最有名的名校区，均价在福田，只比香蜜湖低，要知道香蜜湖是深圳数一数二的豪宅区。
2020年，百花片区已经成为福田最贵的地方。
超过30年的“老破小”，挂牌价也超过12万每平米，令人瞠目结舌。
学区房价格畸高，让很多家长苦不堪言。
如今，针对学区房的重磅政策正在不断出台，对家长来说是绝对利好，同时，也能断了炒房客的后路。
三、楼市再出新政，炒房客遭重击
学区房降温，广大家长如释重负。
这个周末，刚需再次迎来好消息。
7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。
意见明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。
直接说重点：
- 主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题
- 以建筑面积不超过70平方米的小户型为主
- 租金低于同地段同品质市场租赁住房租金
- 准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定
相对于楼市调控，增加保障性住房更能从根本上抑制房价过快上涨。
第七次全国人口普查结果显示，2020年我国有3.76亿流动人口，这些群体普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而目前租赁市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室，公租房的供给规模也并不大，导致新市民、青年人等群体存在住房条件较差、寻找合适房源较为困难的问题。
供需决定价格，市场上的房源，低价房价增多了，房价大幅上涨的基础就不复存在。
租房的人多了，买房的热情自然就会下降，整个楼市的温度也会下降。
这对炒房客可不是一个好消息。
近期部分城市，部分银行的二手房贷款额度紧张，有的直接没有额度，相当于二手房停贷
炒房客往往紧盯着那些升值潜力的楼盘，大量囤房或者组团买房，等到房价涨起来的时候再出手，或者一起哄抬房价，利用舆论，再高价出售。
现在，二手房停贷，锁死二手房流动性，让房产失去交易价值，这房子就砸在炒房客自己手上了。
现在，加快保障性住房供给，叠加二手房贷款额度紧张，炒房客可谓是雪上加霜。
炒房客不仅有资金成本，还有时间成本，他们身上本来就有很多贷款，他们投资的房子没有升值空间，只要不涨，或者说涨的幅度不足以支付利息，就相当于是亏损，一旦资金链断裂，就会像滚雪球一样，彻底崩溃。
那么问题来了，增加保障性住房对刚需是否是利好？
毫无疑问，绝对利好！
供给增加，房价就会降温，刚需就不会像以前一样，延迟一天买房就会多出几十万的购房成本。
现在是刚需买房的好时机吗？
没错！
楼市调控从来都不是为了让房价下跌，是抑制房价过快上涨。
楼市大幅下跌的基础并不存在。
特别是考虑到此前，全球放水，货币宽松，利率相对较低，随着疫情好转，全球放水的节奏会变慢，未来的某个时候，全球宽松货币政策会结束，从降息周期转为加息周期。
也就是说，未来的利率大概率会处于上升周期。
我们现在购房实行LPR利率，这个利率已经连续14个月没有变动过了。
也就是说，央行没有加息，但地方银行却可以加点来调节房贷。
以广州为例，工行广州分行首二套房贷利率分别调整为5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，双双上升了50个基点，2021年刚刚过半，已经四连涨了。
房贷利率上涨，刚需每月所需还的房贷自然会增加，整个购房成本也会增加。
刚需购房不以投资为目的，用于自住，不必过分在意房价短期的涨跌，在LPR未来可能上升的情况下，现在购房的成本相对更低。
不过，学区房价格严重偏高，完全偏离了市场真正价值轨道，现在正处于重点调控对象，购买学区房需要更加谨慎，观望为宜。
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