京东31亿买地,刘强东要给兄弟们盖房子了

电商头条 2023-02-09 09:12:53
行业观察 2023-02-09 09:12:53 阅读 3599 评论 0

1.京东斥资31.12亿元买地

刘强东刚回国,京东就买下一块地。

2月7日,据北京市规划和自然资源委员会公开信息,位于亦庄新城0303街区的地块被京东以31.12亿元的底价拿下

该地块总面积7.17万平,规划建筑面积19.46万平。位置就在京东集团总部东南侧,从京东1号楼南门出发,过个马路就能抵达。

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拿下该地块的“北京越新房地产开发有限公司”,去年12月13日才刚刚成立,由京东全资控股。天眼查信息显示,该公司拥有房地产开发资质。

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(截自天眼查)

原本互联网公司拿地并不是什么新鲜事,毕竟总会有规模扩张、开展新业务之类的需求。但京东这次拿下的地块,无论是地理位置还是用地规划,都有些耐人寻味。

北京市规自委公开的规划图中,该地块被划分为四个部分。其中F1C-1为综合性商业金融服务用地,用地规模4.02万平,地上建筑规模14.09万平;F1S-1为社会停车场用地,用地规模6486.3平。这两个部分还比较好理解,说明该地块可以用作商业用途,比如办公楼之类。

但剩下的两部分就不同了。

F1R-1为二类居住用地,用地规模1.99万平,地上建筑规模4.97万平。在这一部分中,还包含社区卫生服务站、社区养老服务站和社区综合文化室各一处,建筑规模分别不低于250平、300平和300平,将由开发企业代建后移交相关部门。

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(图源:北京市规自委文件)

至于剩下的4万多平住宅用地,还需要执行套内“7090”政策。即建筑规模中套内建筑面积90平以下住房面积所占比重,需达到开发建设总面积的70%以上。换而言之,该地块的住宅用地主要面向刚需人群。

最后的F1A-1部分,则属于托幼用地,用地规模5034.8平,地上建筑规模4027.84平。根据规划,未来这里将建成12班幼儿园,也是由京东代建后移交相关部门。

这样一个集合了商业、住宅、幼儿园等等的“多规合一”地块,对于其它公司而言开发起来都比较复杂。这也难怪在北京第五批次集中供地,6宗地块吸引33家房企/联合体争夺时,京东还能以底价拿下这一地块。

不过对于京东而言,这一复杂的地块倒是再合适不过了。

 

2.京东要养活54万员工

前不久,刘强东回国工作的消息一度冲上微博热搜榜首,京东下一步的走向也引发大众好奇。

在这个节点上,京东做的第一件大事居然是买地,这显然也透露了京东未来的规划。

首先,新地块中的商业用地,大概率会成为京东储备的办公用地。一方面,合同里明确提到,F1C-1部分只能自持经营,不可转让或分割对外销售;另一方面,京东自身也确实需要更多的办公用地。

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(图源:北京市规自委文件)

2022年初的时候,京东已经启用了总部2号楼C栋。到了9月份,京东又宣布总部2号楼A、B栋正式启动。一年内启用三栋办公楼,可见京东的员工数量增幅有多么可怕。而在那时候,京东的总员工数才超过40万不久。

2022年底,刘强东在内部信中透露,合并德邦后,京东的员工总数已经超过54万人。虽然京东的员工分布在各个地区,但北京总部的员工数也早已过万,且还在不断增长。这时候储备更多的办公用地还是很有必要的。

其次,新地块中的幼儿园、停车场和社区配套设施,虽然会在京东代建后移交相关部门,但对于京东来说也很有意义。一方面,无偿代建公用设施,可以进一步提高京东的社会形象;另一方面,这些设施京东自身也能用得到。

就比如幼儿园。京东总部原本就为员工提供了免费托幼中心,员工子女可以免费入学,甚至为宝宝提供的母婴用品等等都是免费的。

此后京东更是合作Etonkids打造了高端双语幼儿园,员工子女享有折扣价。但是随着总部员工数量不断增长,原先的幼儿园规模也可能逐渐不够。

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而且原本的幼儿园距离京东总部还是有着1公里左右的直线距离,往后要是能有个更近的幼儿园也能方便员工。

最后,也是最受关注的居住用地,引发了外界的很多猜想:

第一种可能,京东真的要进军房地产。从地理位置来说,京东买下的新地块周边配套设施完善,距离“经海路”地铁站也很近。

该住宅用地的销售指导价是5.8万元/平,与之相比,附近距离地铁站更远的北京经开壹中心二手房均价6.63万元/平,通泰国际公馆均价6.07万元/平。

再考虑到附近有康宁科技、小米产业园、京东方等公司,有购房需求的人很多,京东如果自建自销也确实很有市场。

第二种可能,京东要将之作为员工宿舍。曾经有一个流传甚广的故事,刘强东在一次参观员工宿舍时,看到一间宿舍住了6个人,当场发飙。他立即提出要求,京东的员工宿舍,每间最多只能住两个人。所有工作满三年以上的员工,每人单独房间:“要让员工、兄弟们活得有尊严!”。

京东如果想在总部附近建设员工宿舍,也确实有可能。但北京寸土寸金,就算宿舍建好了能容纳的员工数也有限。此外,想要搬进员工宿舍需要满足什么样的条件,这也是一个很大的问题。

因而最有可能的还是第三种,京东会先按照商品房的方向建设住宅,最后再给到员工优惠价。

 

3.“住房保障”成为大厂标配

“福利房”的模式其实也很常见,2018年时,小米就曾与华润联手拿下位于昌平沙河镇的地块,并建成了“万橡华府”“万橡悦府”。前者成为了小米的福利房,由小米员工优先购买,且享受9.2折优惠。

如果京东采用这一方案,给到员工的优惠力度可能还会更大。早在2012年,京东就推出了“安居计划”,向符合条件的员工提供最高100万元的无抵押、无担保、无利息购房借款。此后安居计划多次升级,扩大支持购房的范围,京东为此投入的资金也不断增加。

像京东一样,提供购房无息贷款福利的公司还有很多。比如早在2011年,阿里就推出了“iHome”无息置业贷款计划。

只要在阿里工作满两年、符合相关条件,且购买首套住房的员工,就能申请贷款;工作两年以上、三年以下,贷款额度提至20万元;工作三年以上,贷款额度上限30万元。此后贷款额度根据实际情况又进行了上调。

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腾讯的无息贷款则要求员工工作满3年,购买首房时可免息借款50万元,6年还清。随着房价变化,腾讯后续也是不断提高贷款限额;顺丰的无息贷款根据各地消费水平和员工收入调整,额度在30万元到100万元不等,需要5年还清……

可以看到,住房作为员工的刚性需求,也成为了大厂的重要福利。给予员工高额的无息贷款,不仅能提高员工的归属感,也能增强公司的凝聚力。

前不久,刘强东在内部信中再次提及,京东将拿出100亿元为所有基层员工设立“住房保障基金”。刘强东计划为工作满五年以上的全体员工,实现购房的愿望。而这项循环无息贷款基金,也意味着京东未来将累积投入数百亿元的资金:

“我希望此举能让工作一定年限的兄弟们都能有一个温暖的、稳定的、自己的‘家’。”

由此看来,新地块的住宅一旦落成,很可能会成为京东住房保障的一部分。不仅原先的无息贷款同样适用,估计还能给到诱惑力很大的价格。

当然,以上目前也只是猜想。面对这块到手的居住用地,京东的下一步打算如何,这仍是个未知数。但可以肯定的一点是,只要条件充分,刘强东一定会兑现自己的诺言,将员工的购房愿望摆在首位。

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