北京空置 100 万套房，既不自住也不出租！胡景晖呼吁征收空置税
不仅要收，还得抓紧收!
前我爱我家副总裁胡景晖炮轰空置房
自从胡景晖炮轰自如，蛋壳以高于市场价20%-40%争夺租赁房源，并直呼租赁公司爆仓将比P2P更可怕后，这位镁光灯下的圣斗士便一发不可收拾。
近日，胡景晖再次出手，而这次的矛头直指一线城市的空置房。
在2018年网易经济学家年会夏季论坛上，胡景晖表示：过去5年，我爱我家交易的二手毛坯房占比为11%，对应北京存量880万-900万套的房产，这意味着6环内有100万的空置房。
一边是房租的不断上涨，码农，记者们不得不远赴6环外租房，而一边这些空置房却既不自住，也没出租，属于资源的极度浪费，建议政府必须出台“空置税”。
可以效仿香港，只要房子空着，既不出租也不自住，政府就要收税;也可以效仿法国，只要房子半年空着，一经核实，政府随即就可以让穷人破门而入。
只要政府出台“空置税”，我相信租金就会应声下跌，大家的居住条件将获得极大的改善。
知道的很多，但敢于说出来的却很少，用胡总自己的话说，自从自己讲真话之后，不仅要聘请私人保镖，一个星期还要多次更换住处。
不得不说，广大的租客都应该感谢胡总，自从上次炮轰租赁公司推高房租后，胡总以一人的离职换来了整个行业的整顿。
如今，也极有可能因为他一人的这番言论，再次改变整个租赁市场的供需格局，从而造福所有的租房人员。
征收空置税，就是能降租金
那胡总的这番言论有没有理论依据呢?增收空置税，真的能降租金?
首先，我们从租金的价格形成机制中可以发现，租赁市场的供应方为存量租赁房和新增租赁房的总和，主要由政府供应，开发商供应，中介供应，房东供应。
政府新增廉租房;开发商拿地建长租公寓;中介(包括各种主体)房改房;房东出租;
而我们租赁市场的需求端为当地全部租客的总和。目前全国有2.8亿流动人口，而链家发布的数据显示，北京2017年租房总人口约为800万人。
当需求方各种参数不变的情况下，即人均收入不变，租客总数不变，一个地区房源的增加，理论上就能降低当地的租金。
征收空置税，必然会增加房屋的持有成本，1000万的房子如果增收2%，每年就要新增20万的开支，这样就能倒逼这些业主将房源释放出来。
拿北京来说，除去因为爱惜房屋不愿出租的业主，仅仅二手毛坯房释放出来，6环内也瞬间新增了100万套的租赁房源。
假设每套房平均能解决3个人的居住问题，那么相对于总租房人口为800万的北京租赁市场来说，这将是多大的冲击。
所以，胡总才如此笃定，只要政府出台“空置税”，租金就会应声下跌，大家的居住条件就能获得极大的改善。
北京房租收入比达58%，空置税时不我待
对于一线城市的空置税，不仅应该收，还应该赶紧收。
能够将北京房子空置的要么就是不差钱的土豪用于囤房，要么就是炒房客准备短线操作，低买高卖后拍拍屁股走人。
一个根本就不怕税，一个即使被税，对北京房地产卖方市场来说，只要放开一点口子，就会有人接盘，不用担心对房价造成冲击。
而对于租房市场来说，首先我们一线城市的房租收入比已经非常之高，据国家统计局给出的2018年上半年的数据显示，目前北京为58%，深圳为54%，上海为48%。
在整个欧洲，甚至是美国纽约，一个人租一间高档公寓，租金也不会超过月收入的40%，全球只有极少数的核心地段租房收入比才会超过50%。
租房是市场行为，但更是民生事件，中国社科院住房大数据项目显示，北京2018年上半年人均居住支出为7140元/套，同比上涨22.1%。
上半年租金的上涨早已让大家民怨沸腾，再涨已经不合时宜。
租赁市场迎来高速发展，空置税时不我待
其次，即使房租贵，我们的劳动人口还在源源不断的涌入一线城市。
在2017年应届毕业生签约倾向调查中显示，近70%的学生选择了北上深广及津杭成武等发达城市，而二线城市的签约率仅为19%。
在新增租赁房供应方面，目前主要仰赖于租赁企业的房改房，比如存量房一套只有3个房间被改成了5个房间;政府的人才房和廉租房供应及房地产开发公司拿地建房的只租不售。
目前对于开发商拿地建房的只租不售模式，多为业内人士表示并不看好，万科副总裁谭华杰直言租金收益率大概只有2.4%，潘石屹认为租金翻两倍也还是亏。
如果仅仅靠房改房发力，显然是有问题的，房改房虽然增加了房源的供给，但装修成本，人员成本，运营成本也跟着增加，再加上资本逐利的本性，租金可能不跌反升。
随着2015年一线城市开启的房价上涨，其实我们的租房市场已经突破了一个临界值。据美国住房和城市开发部估算得出：美国住房自有率每降低1%，大概就有120万人进入租房市场。
当普通工薪族再怎么努力也买不起房的时候，城市流动人口的租房周期将被迫拉长。越来越多的人口将被滞留在租赁市场，至此，房屋租赁市场就迎来了爆发式的增长。
而任志强给出的估算是，随着城镇化的继续推进，我们的租赁市场将迎来8-10年的长期繁荣。
租赁市场融资成本高，空置税时不我待
再次，我们的租金回报率注定了我们租赁市场流行的是ABS和场景金融的融资方式，而很难采用美国流行的REITS模式。
REITS叫做房地产投资信托基金。在美国的市场上，目前90%的存量REITS都是权益类房地产信托基金。
租赁公司先收购物业并出租运营——➤然后打包成REITS信托产品——➤将份额卖给一个一个投资者筹集资金——➤再拿着资金继续收购物业。
因为投资者购买的是权益，所以筹集资金的成本除了通道费用几乎为零，而投资者的收益部分最后由房屋自身的增值和租金收益组成。
目前，美国REITS背后大多由凯雷，黑石等风险厌恶型金融机构组成，而数据显示，北美地区近二十年的REITS平均收益为13.2%，欧洲为8.1%。
因为租金回报率太低，房价高等缘故，以北京为例，目前租金年回报率不足1.5%，像美国一样大批量买房出租显然不划算，但房改房的租金回报率回报却很高，是很容易赚钱的。
于是针对出租房源稳定的租金回报特点，ABS的资产证券化就非常适合。
租赁公司用分期付款的形式和租户形成稳定的债务关系——➤然后将债权打包出售给证券公司募集资金——➤证券公司再将募集资金给予租赁公司。
REITS是权益类基金，而ABS是债券筹资方式，必须要给付资金方利息。这样天然的增加了租赁公司运营的成本。
据《每日经济新闻》不完全统计，目前魔方公寓，自如，蛋壳公寓等通过ABS募集资金规模在2亿-5亿。
又因为证券公司对ABS的规模和企业资质有要求，很多小型租赁公司走不了这种融资方式，便衍生出了场景金融融资模式，这种利率成本更高。
一方面我们的房租收入比已经没有上涨的空间;而此刻我们又赢来了租赁市场的爆发式增长;再加之房改房不管是融资成本还是装修运营成本最后都要转嫁到租房者身上。
此刻，可以说不仅要征收一线城市空置税，还要赶快增收，尽早释放出这些闲置的房源，降低租房成本。
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